マンションの売り時は今？｜在庫急増と利上げの2026年、迷っているなら早めの売却を

結論：売却を迷っているなら、今のうちに動き出すのがおすすめです

相場の天井を正確に当てることは誰にもできません。それでも、今の東京のマンション市場には、「待つほど売りにくくなる」ことを示すデータがそろっています。

• 売り物件が急に増えている：東京都の中古マンションの在庫は1年で30.7％増え、成約は30.1％減りました。売り出しても、競合する物件が多い状態です。
• 成約価格が下がり始めた：首都圏の成約価格は5か月続けて前年を下回り、売り出し価格との開きも広がっています。
• 金利はさらに上がる可能性がある：日本銀行は利上げを続ける方針と報じられ、年内から年明け以降の追加利上げを予想する見方もあります。金利が上がれば、買主が借りられる金額は小さくなります。

今はまだ、買主の需要が残っている段階です。在庫がさらに積み上がり、金利が上がってから売り出すと、より多くの競合の中で、借入額の減った買主を相手にすることになります。

データで見る今の需給：在庫月数が1年でほぼ2倍に

「在庫月数」は、売りに出ている物件が、今のペースで売れ続けた場合に何か月でなくなるかを示す目安です。数字が大きいほど売り物件が余っていて、買主が選べる立場（買い手市場）になります。

東京都では、2025年9月に9.4か月だった在庫月数が、2026年9月には17.5か月になりました。売り出し価格の平均は8,999万円（前年比11.3％上昇）なのに対し、実際に成約した価格は6,728万円（同3.3％下落）で、その差は2,271万円に広がっています。売主の希望価格と、買主が出せる価格の間に、大きなずれが生まれ始めています。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ」2026年9月度（東京都・首都圏）、2025年9月度。在庫月数は在庫件数を月間成約件数で割って当社で計算。レインズはシステム改修が2025年以降の成約件数に影響した可能性を注記しています。

年明け以降の利上げで、買主の予算はさらに縮みます

日本銀行は2026年6月と9月に政策金利を引き上げ、10月は1.25％程度に据え置きました。今後も利上げを続ける方針と報じられており、民間の予想には、2026年12月に1.5％、2027年3月に1.75％への引き上げを見込むものもあります。変動型の住宅ローン金利も、政策金利にあわせて上がるのが一般的です。

毎月の返済額を変えない場合、金利が0.5％上がるだけで、借りられる額は約8％、5,000万円なら約383万円小さくなります。多くの買主は「月々いくらまで返せるか」で予算を決めるため、金利の上昇は、そのまま買える物件の価格に影響します。金利が上がる前のほうが、買主の予算に余裕がある状態で売り出せます。

※年1.3％・35年返済・元利均等で当社が試算した目安です。2026年10月時点の大手銀行の変動金利は年1.2〜1.5％程度です。今後の金利の動きを約束するものではありません。

過去の利上げ局面で、中古マンションはどう動いた？

バブル期の利上げ（1989〜1990年）：中古は10年近く下がり続けた

日本銀行は1989年から1990年にかけて、政策金利（当時は公定歩合）を2.5％から6.0％まで引き上げました。その後、首都圏の中古マンション価格（70㎡換算）は、1994年の4,271万円から2002年の2,182万円まで下がり続け、ほぼ半分になりました。金利の引き下げが始まったあとも、中古の価格は長く戻りませんでした。当時は不動産向け融資の総量規制も重なっており、利上げだけが原因ではありませんが、金利が大きく上がった局面のあとに、価格の調整が長く続いた例です。

出典：東京カンテイ「マンション価格クロニクル1985年〜2003年」（中古流通時の70㎡換算価格）、総務省統計局「日本の長期統計系列」（公定歩合）、日本銀行。1993年以前の中古価格は公表資料で確認できないため、1994年から表示しています。

2006〜2007年の小幅な利上げ：価格は上がり続けた

2006年から2007年の利上げは、0％から0.5％までの小幅なものでした。この間、首都圏の築10年中古マンションの坪単価は上がり続け、2009年の8％の下落は、リーマン・ショックによる景気の悪化と重なっています。小幅な利上げであれば、価格への影響は限られていました。

今回の利上げは、2024年から2年半で1.25％と31年ぶりの水準に達し、さらに上がる可能性があります。すでに2006〜2007年の局面を大きく上回る幅になっており、在庫の急増と成約の減少という形で、影響が出始めています。

出典：東京カンテイ「新築・築10年中古マンションの坪単価推移（首都圏）」、日本銀行（無担保コール翌日物の誘導目標）。

海外の大都市：同じ利上げでも、香港は3割近く下落

2022〜2023年、アメリカ・イギリス・香港は、政策金利を5％以上引き上げました。その後の住宅価格の動きを比べると、都市によって大きな差が出ています。

• 香港：住宅価格指数は2021年9月のピークから2025年3月まで28.6％下落し、2026年7月時点でもピークを19.2％下回っています。
• ロンドン：平均住宅価格は2023年12月に前年比4.8％下落しました。
• ニューヨーク：住宅価格指数の下落は2.0％にとどまり、2023年4月には元の水準を回復しました。

同じ程度の利上げでも、価格の下がり方は市場によって大きく違います。どこまで下がるかを予測することはできませんが、金利が大きく上がる局面では、価格が下がるリスクが現実にあることは、海外の例からも分かります。東京では、在庫の急増と成約の減少という形で、変化が始まっています。

出典：香港差餉物業估價署（RVD）民間住宅価格指数、英国 UK House Price Index（ロンドン平均価格）、S&P CoreLogic Case-Shiller 住宅価格指数ニューヨーク（季節調整なし・FRED）、香港金融管理局・イングランド銀行・米連邦準備制度理事会（政策金利）。

高い価格帯ほど、動きが鈍っています

東京都の中古マンションを価格帯別に見ると、需給の差がはっきり出ています（スター・マイカ調べ、2026年8月まで）。

• 7,000万〜9,000万円台：成約率が前年の16〜17％から6.8％に低下。
• 1億円台：成約率が前年の11〜12％から約4％に低下し、在庫は約2倍に。
• 5,000万円未満：成約率は安定しており、需要は底堅い。

世田谷区・目黒区・渋谷区・港区のマンションは、価格の高い物件が多い地域です。高い価格帯ほど在庫の増加と成約の減少が目立つため、売却を考えている方ほど、早めに動き出すことをおすすめします。

待った場合と、今売った場合の違い

首都圏で2025年に成約した中古マンションの㎡単価は、築21〜25年の86.1万円に対し、築26〜30年は64.5万円と約25％低くなっています（東日本不動産流通機構）。築年数の違う物件の平均を並べたデータですが、築25年前後を迎える方にとっては、待つ時間そのものが価格に影響しやすい点も見逃せません。

急がないほうがよい場合もあります

次のような場合は、売る時期を少しずらしたほうが手取りが増えることがあります。売り出す前に確かめておきましょう。

• 所有5年の境目が近い：売った年の1月1日時点で所有5年以下だと、利益にかかる税率が39.63％、5年超なら20.315％です。売却益が出る場合は、年明けまで待つだけで税金が大きく変わることがあります。
• 売却代金でローンを返し切れない：足りない分の補い方を先に決めておく必要があります。
• 住み替え先が決まっていない：売り先行で仮住まいが必要になる場合は、住み替えの段取りを先に固めます。

税金の計算は不動産売却の税金と費用、住み替えの進め方は住み替えで今の家を売るでまとめています。

今売るなら、最初の売り出し価格がいちばん大切です

1. 直近の成約事例で価格を決める：「上がっていた頃の価格」や、他の売り出し中の物件の価格ではなく、実際に成約した価格を基準にします。
2. 値下げ前提の高い価格で始めない：在庫が多い今は、高く売り出して反応がないと、値下げを重ねて長引きやすくなります。
3. 仲介と買取を並べて比べる：時間をかけて仲介で売る場合と、買取で早く確実に売る場合の手取りを比べます。不動産売却の仲介と買取の違いで詳しく比べています。
4. 管理の資料をそろえる：長期修繕計画や修繕積立金の残高など、買主が確認する資料を先に用意しておくと、交渉で不利になりにくくなります。

マンションの売り時でよくある質問

Q. もう少し待てば、相場は戻りませんか？

戻る可能性がないとは言えませんが、時期を予想することはできません。今は在庫が増え、金利も上がる方向にあるため、待つほど競合と買主の予算の面で不利になりやすい局面です。今売った場合の価格を知ったうえで、待つかどうかを判断することをおすすめします。

Q. 買い手市場の今売ると、安く買いたたかれませんか？

直近の成約事例にもとづいた価格で売り出せば、必要以上に安く売る必要はありません。むしろ、相場より高く売り出して値下げを重ねるほうが、最終的な価格が下がりやすくなります。

Q. 1億円を超えるマンションでも売れますか？

売れます。ただ、高い価格帯ほど成約率が下がっているため、価格の根拠と売り出しの時期がより重要になります。仲介だけでなく、買取会社への売却も含めて比べることをおすすめします。

Q. 売るかどうか決めていなくても、査定してもらえますか？

できます。今売った場合の価格と手取りの目安をお伝えします。査定・ご相談は無料で、売却を前提にしません。

リガーレジャパンは、今売る場合と待つ場合を比べてご提案します

当社は売却専門の会社として、直近の成約事例と金利の動きを踏まえた査定額をお伝えし、今売る場合と時期を待つ場合、仲介と当社買取の手取りを並べてご提案します。売るかどうか決まっていない段階でもご相談ください。

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