不動産売却の税金と費用｜手取りはいくら残る？計算例と特例

結論：手取りは「売却価格－費用－税金－ローン残高」

不動産を売って手元に残るお金は、次の式で決まります。

手取り＝売却価格－費用－税金－ローン残高

費用は売るときに必ずかかるもので、売却価格のおよそ3〜4％が目安です。税金は、売って利益が出た場合だけかかります。自宅を売る場合は特例で税金がかからないことも多い一方、住んでいない物件や、買ってから5年以内に売る場合は、税金が大きくなります。

売るときにかかる費用

• 仲介手数料上限は「売却価格×3％＋6万円」＋消費税（売却価格400万円超の場合）。8,000万円なら税込270万6,000円です。800万円以下の空き家などは、税込33万円まで受け取れる特例があります。当社買取の場合はかかりません。
• 印紙税売買契約書に貼る印紙代です。2027年3月31日までに作る契約書は軽減され、1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です。
• 抵当権を消す費用住宅ローンが残っている場合、売却時に一括で返して抵当権を消します。登録免許税は不動産1つにつき1,000円で、手続きを頼む司法書士の報酬が別にかかります。銀行の一括返済の手数料は、銀行によって異なります。
• 必要に応じてかかる費用境界がはっきりしない土地・戸建ての測量費、建物の解体費、家財の片付け費用、引っ越し費用など。物件の状態によって変わるため、査定の際に要否をお伝えします。

税金はいくら？　利益が出たときだけかかります

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。給与などとは別に計算し、税率は所有期間で大きく変わります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

• 取得費：買ったときの代金と購入時の仲介手数料など。建物は、住んだ年数分の価値の目減り（減価償却）を差し引きます。
• 譲渡費用：売るために直接かかった費用。仲介手数料、印紙税、売るための解体費など。固定資産税や修繕費は含みません。
• 特別控除：自宅の3,000万円特別控除など、条件を満たすと差し引ける金額。

「5年」の数え方に注意が必要です。所有期間は、売った年の1月1日時点で数えます。たとえば2021年6月に買った家は、2026年中に売ると短期（39.63％）ですが、2027年1月以降に売れば長期（20.315％）になります。相続した不動産は、亡くなった方が買った日から数えます。

自宅を売るなら、税金を大きく減らせる特例があります

3,000万円特別控除

自分が住んでいる家（土地を含む）を売った場合、所有期間に関係なく、利益から最高3,000万円を差し引けます。多くの場合、自宅の売却ではこの特例で税金がかからないか、大きく減ります。

• 今住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家が対象。
• 家を取り壊して土地を売る場合は、取り壊してから1年以内に売買契約を結び、その間に駐車場などに使っていないこと。
• 配偶者・親子・生計を一にする親族など、特別な関係にある人に売る場合は使えない。
• 前年・前々年にこの特例や買い換えの特例などを使っていないこと。
• 税金が0円になる場合でも、確定申告が必要。

• 住み替えの方は要注意：新居に入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除（住宅ローン減税）が受けられなくなります。どちらか一方しか使えないため、売り出す前に、どちらが得かを確かめておきましょう。

所有10年超の軽減税率

売った年の1月1日時点で、家と土地の所有期間がどちらも10年を超えていれば、利益のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21％（通常は20.315％）に下がります。3,000万円特別控除と一緒に使えます。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが得かは、売却益の大きさと新居のローンの額によって変わります。住み替えの進め方は住み替えで今の家を売るでまとめています。

相続した実家や空き家を売る場合は、別の特例（空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例）があります。相続した家の売却と空き家のお困りごとで詳しく説明しています。

計算例：8,000万円で売った場合

2014年に4,500万円（減価償却後の取得費）で買ったマンションを、2026年に8,000万円で売った場合で比べます。費用は仲介手数料270万6,000円と印紙税3万円の合計約274万円、売却益（譲渡所得）は約3,226万円です。

同じ売却益でも、自宅として特例が使えるかどうかで、税金は600万円以上変わります。自宅の場合の手取りは、ローン残高を除いて約7,694万円です。実際の取得費や特例が使えるかどうかは物件ごとに違うため、査定の際に手取りの見込みとあわせてお伝えします。

買ったときの金額がわからないと、税金が増えます

取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費として計算します。たとえば3,000万円で売ると取得費は150万円とみなされ、実際より利益が大きく計算されてしまいます。売る前に、購入時の売買契約書、領収書、建築時の請負契約書などを探しておきましょう。見つからない場合も、当時の通帳の記録などで取得費を示せることがあります。

確定申告の流れと必要書類

1. 売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告：給与所得者で普段は申告しない方も、売却益が出た場合や特例を使う場合は申告が必要です。
2. 書類をそろえる：譲渡所得の内訳書、売ったときと買ったときの売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書の写しなど。住民票の住所と売った家の所在地が違う場合は、住んでいたことを示す書類（戸籍の附票の写しなど）も必要です。
3. 所得税を納める：申告期限の3月15日までに納めます。
4. 住民税を納める：翌年度の住民税に上乗せされ、6月ごろから納めます。

売って損が出た場合でも、自宅の買い換えなど一定の条件を満たせば、給与などの所得と差し引きできる特例があります。この場合も確定申告が必要です。

手取りを増やすためにできること

• 購入時の書類を探しておく：取得費がわかるだけで、税金が数百万円変わることがあります。
• 売る時期を確かめる：所有5年・10年の境目や、住まなくなってから3年目の年末など、時期で税金が変わります。
• 仲介と買取の手取りで比べる：買取は仲介手数料がかからず、片付けや測量も不要な場合があります。売却価格だけでなく手取りで比べます。不動産売却の仲介と買取の違いで詳しく比べています。
• 税理士に早めに相談する：特例の選び方や住宅ローン控除との関係は、売る前に確かめると安心です。当社から提携の税理士をご紹介できます。

不動産売却の税金と費用でよくある質問

Q. 売却代金に消費税はかかりますか？

個人が自宅を売る場合、売却代金に消費税はかかりません。ただし、仲介手数料には消費税がかかります。

Q. 会社員で年末調整をしていますが、確定申告は必要ですか？

不動産を売って利益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、年末調整とは別に確定申告が必要です。特例を使って税金が0円になる場合も申告します。

Q. 3,000万円特別控除と住宅ローン控除（住宅ローン減税）は両方使えますか？

両方は使えません。新居に入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除は受けられなくなります。売却益が小さい場合は、特例を使わずに住宅ローン控除を選んだほうが得になることもあります。どちらを選ぶかは、売り出す前に税理士に確かめておくと安心です。

Q. 税金はいつ払うのですか？

所得税は売った翌年の3月15日まで、住民税は翌年度分として6月ごろから納めます。売却代金を受け取ってから納税まで時間があるため、使ってしまわないよう取り分けておくと安心です。

Q. 査定の段階で、手取りの見込みも教えてもらえますか？

できます。売却価格の見込みとあわせて、費用とおおよその税金、ローン残高を差し引いた手取りの目安をお伝えします。具体的な税額は、提携の税理士にご確認いただけます。

リガーレジャパンは、手取りまで見据えて売却をご提案します

当社は売却専門の会社として、売却価格だけでなく、費用や税金を差し引いた手取りで、仲介と当社買取を比べてご提案します。特例の期限や住み替えの予定も踏まえて、売る時期と売り方を一緒に考えます。売るかどうか決まっていない段階でもご相談ください。

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