住宅ローンが残っている家の売却｜オーバーローンの対処法と流れ

結論：ローンが残っていても売れます。分かれ目は「残高を返し切れるか」

家を売るときは、住宅ローンを一括で返し、銀行の抵当権を消してから買主に引き渡します。多くの場合、返済には売却代金をそのまま充てるので、手元にお金がなくても売れます。分かれ目は、売却代金（から費用を引いた額）でローン残高を返し切れるかどうかです。

まず確かめる2つの数字

• ローン残高：返済予定表や、銀行から毎年届く残高証明書で確かめます。売るのは数か月先になるので、売る時期の残高を見ておきます。
• 売れそうな価格：近くの成約事例をもとにした査定額です。高すぎる査定額を前提にすると、売り出してから足りないことに気づくことがあります。

手元に残るお金＝売却価格－費用－税金－ローン残高

費用は仲介手数料などで売却価格のおよそ3〜4％が目安です。費用と税金の詳しい計算は不動産売却の税金と費用でまとめています。

ローンが残っている家を売る流れ

1. 残高と査定額を確かめる：2つの数字を並べ、アンダーローンかオーバーローンかを確かめます。
2. 売り方を決める：仲介で買主を探すか、当社などの買取会社に売るかを決めます。オーバーローンの場合は、差額の補い方もこの段階で決めます。
3. 売買契約：買主と契約を結びます。ローンの返済は、引き渡しの日まで今までどおり続けます。
4. 銀行に一括返済を申し込む：引き渡しの日に合わせて、前もって銀行に一括返済を申し込みます。手続きにかかる日数や手数料は銀行によって異なります。
5. 引き渡し（決済）：買主から代金を受け取り、その場でローンを返して、司法書士が抵当権を消す登記をします。同じ日に鍵を渡して完了です。
6. 翌年に確定申告：利益が出た場合や、損が出て特例を使う場合に申告します。

保証会社に保証料を一括で払っていた場合は、一括返済で保証料の一部が戻ってくることがあります。また、売ったあとは、その家の住宅ローン控除は受けられなくなります。

オーバーローンの場合の4つの対処法

• 自己資金で差額を補う預貯金などで足りない分を用意し、引き渡しの日に売却代金とあわせて返済します。いちばんシンプルな方法です。
• 住み替えローンを使う新居を買う場合に、今のローンの残りを新居のローンに上乗せして借りる方法です。借りられる額は銀行の審査で決まり、借入額が増えるぶん毎月の返済も増えます。
• 任意売却返済を続けるのが難しい場合に、銀行の同意を得て、ローンが残る状態のまま売る方法です。残った借入れの返し方は銀行と相談して決めます。信用情報に影響が出るため、ほかの方法が取れない場合の選択肢です。
• 売る時期を見直す急いで売る理由がなければ、返済を続けて残高が減ってから売る方法もあります。今売った場合と、数年後に売った場合の手取りを比べて判断します。

• 返済が苦しくなってきたら、遅れる前に相談を：返済が滞ってからでは、取れる方法が限られます。早めに銀行と、売却の見込みを出せる不動産会社に相談しておくと、選べる道が多く残ります。

オーバーローンで損が出たら：税金の特例

住宅ローンが残るマイホームを、ローン残高より安く売って損（譲渡損失）が出た場合、条件を満たせば、その損を給与などの所得と差し引きでき、引ききれない分は翌年以後3年間繰り越せます。新しい家を買わなくても使える特例です。

• 2027年12月31日までの売却が対象。
• 売った年の1月1日時点で、家と土地の所有期間がどちらも5年を超えている。
• 売買契約日の前日に、返済期間10年以上の住宅ローンの残高がある。
• 今住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家が対象。
• 配偶者や親子など、特別な関係にある人に売る場合は使えない。

残高5,000万円の家を4,500万円で売った場合、差し引きできる損の上限は500万円

差し引きできるのは、「ローン残高－売却価格」と実際の譲渡損失のうち、小さいほうの金額です。給与などから差し引くと、所得税の還付や翌年の住民税の軽減につながります。住宅ローン控除と一緒に使えます。確定申告が必要で、残高証明書などの書類をそろえます。新居に買い換える場合は、別の特例（買い換えの譲渡損失の特例）を使えることもあります。

離婚やペアローンで売る場合

夫婦の共有名義やペアローン、連帯債務の家は、名義人全員の同意がないと売れません。離婚で家を手放す場合は、財産分与の話し合いの前に、家がいくらで売れそうか、ローンがいくら残っているかを確かめておくと、分け方を決めやすくなります。財産分与の具体的な取り決めは、必要に応じて弁護士にご相談ください。

手取りを増やすためにできること

• 根拠のある査定額で計画する：高すぎる査定額を前提に住み替えを決めると、売り出してから資金が足りなくなります。近くの成約事例にもとづく価格で計画を立てます。
• 仲介と買取を手取りで比べる：買取は仲介手数料がかからず、引き渡しの日を早く確定できるため、新居の予定に合わせやすくなります。不動産売却の仲介と買取の違いで詳しく比べています。
• 住み替えは順番を先に決める：売り先行・買い先行で、資金の動きが変わります。住み替えで今の家を売るでまとめています。

住宅ローンが残っている家の売却でよくある質問

Q. ローンが残っていても査定はしてもらえますか？

できます。査定額とローン残高を並べて、アンダーローンかオーバーローンか、手元にいくら残りそうかをお伝えします。

Q. 売りに出している間も、ローンの返済は続けるのですか？

はい。引き渡しの日に一括で返すまでは、毎月の返済を続けます。返済が遅れると売却の手続きにも影響するため、続けることが大切です。

Q. 売却代金を受け取る前に、自分で一括返済しないといけませんか？

多くの場合、その必要はありません。引き渡しの日に買主から受け取った代金で、その場で返済し、抵当権を消します。オーバーローンの場合は、足りない分をその日までに用意します。

Q. 返済が遅れてしまっています。売却できますか？

状況によって取れる方法が変わります。まずは銀行に現状を伝え、早めに売却の見込みも確かめてください。任意売却を含め、どの方法が取れるかを一緒に整理します。

リガーレジャパンは、ローン残高まで踏まえて売却をご提案します

当社は売却専門の会社として、査定額だけでなく、ローン残高や費用・税金を差し引いた手取りで、仲介と当社買取を比べてご提案します。住み替えの予定がある場合は、新居の引き渡しの日に合わせた進め方も一緒に考えます。売るかどうか決まっていない段階でもご相談ください。

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