住み替えで今の家を売る｜売り先行・買い先行の選び方と税金の特例

結論：資金に余裕がなければ「売り先行」が基本

今の家の住宅ローンが残っている、売ったお金を新居の購入資金に充てたい、という場合は、先に売る「売り先行」が基本です。売れる金額が先に決まるので、新居の予算を立てやすくなります。手元の資金に余裕があり、どうしても住みたい物件が見つかった場合は、先に買う「買い先行」も選べます。

二重ローンと仮住まいを避ける方法

売り先行と買い先行のどちらにも、弱点があります。次のような方法を組み合わせると、その弱点を小さくできます。

• 引き渡しの日を遅らせてもらう売買契約のときに、引き渡しを新居の完成や入居に合わせて先にしてもらう方法です。買主の了承が必要ですが、仮住まいの期間を短くできます。
• 期限を決めて仲介し、売れなければ当社買取仲介で高く売ることを目指し、決めた期限までに売れなければ当社が買い取ります。売れる時期と最低限の金額の見通しが立つため、新居の購入や引っ越しの予定を決めやすくなります。
• 住み替えローンやつなぎ融資を使う今の家のローン残高が売却額を上回る場合や、売却代金が入る前に新居の代金を払う場合に使える金融機関の商品です。金利や審査の条件は金融機関によって違います。

当社でも、住み替えのご相談で複数の買取会社を比べ、ご自身で見つけた買取会社より約300万円高く売却できた世田谷区の事例があります。仲介と買取の違いは、不動産売却の仲介と買取の違いで詳しく比べています。

まず確かめたい「ローン残高」と「売れる金額」

家を売るときは、売却代金で今の住宅ローンを全額返し、抵当権を外してから買主に引き渡します。住み替えの計画は、次の2つの数字を並べるところから始まります。

• 今の住宅ローンの残高（金融機関の返済予定表で確認できます）
• 今の家がいくらで売れそうか（査定で確認します）
• 売却にかかる費用（仲介手数料、登記費用、引っ越し費用など）

売れる金額から費用を引いた額がローン残高を上回れば、残ったお金を新居の頭金に充てられます。下回る場合は、不足分を手元資金で補うか、住み替えローンを検討します。

2026年は住宅ローンの金利が上がり、買主が借りられる金額が減ったことで、売り出し価格を見直す動きが出ています。金利による買主の負担の変化は、売却ページの「いまの相場（2026年）」でグラフにしています。「数年前に周りが売れた価格」ではなく、いまの相場で見込み額を確かめることが大切です。

住み替えで使える税金の特例

自宅を売って利益が出たときと、損が出たときで、使える特例が違います。どれも条件があり、組み合わせて使えないものもあるため、売る前に確かめておきましょう。

利益が出たとき：3,000万円の特別控除

住んでいた家を売った場合は、所有期間に関わらず、売却による利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。住まなくなってから売る場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ることが条件です。

自宅を売った利益から差し引ける額は最高3,000万円

• 新居で住宅ローン控除を受ける場合、旧居の売却で3,000万円の特別控除を使う時期が近いと、どちらか一方しか使えない。
• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却では使えない。
• 所有期間が10年を超える場合は、税率を軽くする特例と組み合わせられる。

利益が出たとき：買換え特例

所有期間が10年を超える自宅を売って新居に買い換える場合に、売却益への課税を先送りできる特例です。住んでいた期間が10年以上、売却額が1億円以下などの条件があり、2027年12月31日までの売却が対象です。3,000万円の特別控除とはどちらか一方を選ぶため、どちらが有利かは個別に計算します。

損が出たとき：譲渡損失の損益通算・繰越控除

所有期間が5年を超える自宅を、買ったときより安く売って損が出た場合に、条件を満たせば、その損をほかの所得（給与など）と差し引きし、引ききれない分を翌年以降3年間繰り越せる特例です。新居を住宅ローンで買う場合などが対象で、2027年12月31日までの売却が対象です。

住み替えの進め方

1. 今の家の査定とローン残高の確認：売れそうな金額と、ローンを返したあとに残る額を確かめます。
2. 売り先行か買い先行か、期限を決める：資金計画と、新居に移りたい時期から、進め方と売却の期限を決めます。
3. 売り出し・新居探し：今の家の販売と並行して、新居を探します。
4. 売買契約と引き渡し日の調整：新居の入居時期に合わせて、引き渡し日を調整します。
5. 引き渡し・引っ越し：代金でローンを返して引き渡し、新居に移ります。
6. 確定申告：売った翌年の2月16日〜3月15日に申告します。特例を使う場合は申告が必要です。

住み替えでよくある質問

Q. 新居が決まっていなくても、査定を頼めますか？

頼めます。今の家がいくらで売れそうかがわかると、新居の予算が立てやすくなります。査定だけで終わっても構いません。

Q. 住みながら売ることはできますか？

できます。仲介の場合は、住みながら内覧に対応して売るのが一般的です。当社買取の場合は内覧がありません。

Q. ローンが残っていても売れますか？

売れます。売却代金でローンを全額返すのが一般的です。売却額でローンを返しきれない場合は、手元資金で補うか、住み替えローンなどを検討します。

Q. 売れなかったら、新居の購入はどうなりますか？

期限を決めて仲介で売り出し、売れなければ当社が買い取る方法なら、売れる時期と最低限の金額の見通しを立てたうえで、新居の購入を進められます。

リガーレジャパンは、売る時期と新居の予定を合わせてご提案します

住み替えは、売却と購入の2つの取引を同時に進めるため、段取りがいちばん大切です。当社は売却専門の会社として、仲介と当社買取の両方の見込み額をお伝えし、新居に移りたい時期から逆算した売却の期限と進め方をご提案します。税金の特例については、提携の税理士にご相談いただけます。

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