不動産売却はどの会社に頼むべき？失敗しない不動産会社の選び方と7つのチェックポイント

結論：査定額の高さではなく「根拠」と「売り方」で選ぶ

不動産会社を選ぶときに大切なのは、査定額の高さそのものではありません。その金額にどんな根拠があるか、どんな売り方を提案してくれるか、売却の状況を正直に伝えてくれるか、の3つです。根拠のない高い査定額で依頼を受け、売り出してから値下げを重ねるケースもあります。複数の会社の話を聞き、説明の中身で比べることをおすすめします。

不動産会社の3つのタイプ

• 大手の不動産会社：知名度があり、店舗や広告が多く、買主を探す力があります。一方で、担当者の異動が多いことや、一人の担当者が多くの物件を受け持つこともあります。
• 地域の不動産会社：その地域の相場や、買主の動きに詳しいのが強みです。会社によって、売却より賃貸が中心のところもあるため、売買の経験を確かめるとよいでしょう。
• 売却専門の会社：売主の側に立って、売却の進め方を提案します。仲介だけでなく、買取も含めて比べてくれる会社もあります。

どのタイプがよいかは、物件と、売主の方の事情で変わります。会社の大きさよりも、担当者があなたの物件をどう売るかを具体的に説明できるかを見てください。

依頼する前に確かめたい7つのポイント

1. 査定額の根拠を説明できるか：近くの成約事例や、物件の強み・弱みをもとに、なぜその金額なのかを説明してもらいましょう。
2. 売り方を提案してくれるか：売り出し価格の決め方、売り出す時期、仲介と買取のどちらが合うかなど、具体的な提案があるかを確かめます。
3. 囲い込みをしないか：他の不動産会社から購入の希望があったときに、きちんと伝えてもらえるかを確かめます（下で詳しく説明します）。
4. 担当者の経験と資格：売買の経験年数や、宅地建物取引士の資格を持っているかを聞いてみましょう。
5. 報告の頻度と方法：問い合わせや内見の状況を、どのくらいの頻度で、どんな方法で報告してもらえるかを確かめます。
6. 費用の説明がわかりやすいか：仲介手数料のほか、測量や解体など、売却にかかる費用を先に説明してくれるかを見ます。
7. 免許と行政処分の確認：宅地建物取引業の免許番号と、過去に行政処分を受けていないかを確かめておくと安心です。

「囲い込み」とは？確かめる方法

囲い込みとは、売主から売却の依頼を受けた不動産会社が、他の不動産会社からの購入の問い合わせを断り、自社で買主も見つけようとすることです。売主と買主の両方から仲介手数料を受け取るために行われることがあり、売主にとっては売却の機会を逃すことにつながります。

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件を不動産流通機構のシステム（レインズ）に登録し、売主に登録証明書を渡す義務があります。2025年1月からは、物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）の登録も義務になりました。登録証明書の二次元コードから、売主の方ご自身で取引状況を確かめられます。覚えのない「紹介停止」になっていないかを、ときどき確認してみてください。

媒介契約の種類と、報告の頻度

どの契約が合うかは物件によって変わります。売却の流れ全体は不動産売却の流れと期間でまとめています。

仲介手数料の上限

仲介手数料は、法律で上限が決められています。売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。たとえば5,000万円で売れた場合、上限は171.6万円（税込）になります。800万円以下の土地や家は、特例として30万円（税別）まで受け取れることになっています。手数料は成約したときに支払うもので、売れなければかかりません。売却にかかる費用と税金は不動産売却の税金と費用でまとめています。

一括査定サイトを使うときの注意

一括査定サイトは、一度に複数の会社の査定額がわかって便利です。ただし、申し込むと複数の会社から連絡が来ることが多く、お名前や連絡先などの情報も複数の会社に渡ります。査定額だけで比べると、根拠のない高い金額に引っ張られることもあります。使う場合は、気になる会社を2〜3社に絞り、直接話を聞いて比べるのがおすすめです。一括査定については一括査定サイトの仕組みと落とし穴でも詳しくまとめています。

知り合いに不動産会社の人がいる場合の注意点

知り合いに頼めるのは心強い一方で、知り合いだからこそ言いにくいことが出てきます。次の点に気をつけると、関係を大切にしながら納得のいく売却ができます。

当社がお客様から伺ったお話の中には、ご自身のお知り合いの不動産会社に任せて売却した結果、相場より1,000万円以上安い価格だったことが、後からわかった方もいらっしゃいました。知り合いだからと任せきりにせず、ほかの会社の査定とも比べることが大切です。

• 売買の経験と得意分野を確かめる：不動産会社といっても、賃貸が中心の会社や、ほかの地域が得意な会社もあります。あなたの物件と同じ種類・同じ地域での売買の経験を聞いてみましょう。
• ほかの会社とも比べると最初に伝える：知り合いの査定だけで決めると、価格が妥当かどうか判断できません。「家族とも相談したいので、ほかの会社の話も聞いています」と先に伝えておけば、角が立ちにくくなります。
• 契約の内容は、知り合いでも書面で確かめる：媒介契約の種類、契約期間、仲介手数料、売り出し価格は、ほかの会社に頼む場合と同じように書面で確かめます。口約束のままにしないことが、お互いのためになります。
• 手数料の値引きは、販売活動とセットで考える：知り合いだからと手数料の値引きをお願いする場合は、その分、広告や販売活動が手薄にならないかも確かめておきましょう。
• 報告と囲い込みの確認は遠慮しない：問い合わせや内見の状況の報告、レインズの登録証明書での取引状況の確認は、知り合いでも遠慮せずに行ってください。
• 不満や値下げの相談を言いやすい関係か：売れない期間が続いたときに、売り方の見直しや担当の変更を言い出しにくくなることがあります。言いにくいと感じる場合は、契約期間を区切っておくと、見直すきっかけを作りやすくなります。

知り合いに頼むか迷う場合は、知り合いの会社とほかの会社の両方に依頼できる一般媒介契約を選ぶ方法もあります。

免許番号と行政処分の調べ方

• 免許番号：「東京都知事(1)第○○号」のように表示されます。カッコの中の数字は免許の更新回数で、5年ごとに1つ増えます。数字が大きいほど営業の年数が長いことを示しますが、数字が小さい会社が劣るわけではありません。担当者や代表の経験もあわせて確かめましょう。
• 行政処分：国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で、過去の行政処分を調べられます。

不動産会社の選び方でよくある質問

Q. 査定は何社に頼めばよいですか？

2〜3社が目安です。多すぎると、連絡のやり取りが増え、比べるのが大変になります。査定額だけでなく、説明の中身と担当者の対応を比べてください。

Q. 大手と地域の会社、どちらがよいですか？

一概には言えません。大手は買主を探す力、地域の会社は地域の相場への詳しさが強みです。会社の大きさよりも、あなたの物件の売り方を具体的に説明できるかで選ぶことをおすすめします。

Q. 査定額がいちばん高い会社に頼むべきですか？

査定額は「この価格で売れそう」という見込みで、その価格で買い取ってもらえるわけではありません。いちばん高い会社には、その金額の根拠を必ず聞いてください。根拠がはっきりしない場合は注意が必要です。

Q. 依頼した会社を途中で変えることはできますか？

できます。専任媒介や専属専任媒介の契約期間は最長3か月なので、期間が終わるときに更新しなければ、別の会社に依頼できます。一般媒介であれば、ほかの会社に追加で依頼することもできます。

Q. 知り合いの不動産会社に頼まないと失礼になりますか？

売却は大きな金額が動く取引なので、複数の会社を比べて決めるのは自然なことです。ほかの会社にも相談していることを最初に伝え、決めた理由を正直に伝えれば、関係を損なうことは少ないはずです。

リガーレジャパンが大切にしていること

• 売却専門：売主の方の側に立って、売却の進め方をご提案します。
• 囲い込みをしません：他社からの購入のご希望も、すべて売主の方にお伝えします。
• 根拠のない高い査定額は出しません：成約事例をもとに、「いくらなら買い手がつくか」という目線で価格をお伝えします。
• 仲介と買取を比べてご提案：仲介で売る場合と、当社が買い取る場合の見込み額を比べて、合う方法を一緒に考えます。

他社の査定と比べていただいても構いません。査定・ご相談は無料で、売却を前提にしません。

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