不動産査定とは？査定額の決まり方と、机上査定・訪問査定の違い

結論：査定額は「近くで実際に売れた価格」をもとに決まる

家やマンションの査定額は、近くで似た物件が実際にいくらで売れたか（成約事例）をもとに、広さ・築年数・駅からの距離・階数・向き・状態などの違いを足し引きして決まります。査定額は「この価格なら売れそう」という見込みで、その価格で売れることが約束されたものではありません。大切なのは金額そのものより、その金額の根拠です。

査定額の3つの出し方

• 取引事例比較法：近くの似た物件の成約価格と比べて出す方法です。マンションや、住宅地の土地・戸建ての査定で中心になります。
• 原価法：建物を今建て直すといくらかかるかを出し、築年数に応じて価値を差し引く方法です。戸建ての建物部分の評価に使われます。
• 収益還元法：家賃収入から価格を出す方法です。賃貸中のマンションやアパートなど、投資用の物件で使われます。

実際の査定では、物件の種類に合わせて、これらを組み合わせて価格を出します。

机上査定と訪問査定の違い

査定額を左右する主なポイント

• マンション：駅からの距離、階数、向き、眺望、管理の状態（修繕積立金や大規模修繕の予定）、間取り
• 戸建て：土地の広さと形、前の道路の幅、建物の築年数と傷み、リフォームの履歴
• 土地：道路との接し方、形、用途地域、境界が確定しているか。詳しくは土地の売却でまとめています。
• 共通：近くで今売りに出ている物件の数と価格。売り出し中の物件が多いと、競争になりやすくなります。

会社によって査定額が違う理由

同じ物件でも、会社によって査定額が数百万円違うことは珍しくありません。参考にする成約事例の選び方や、物件の強み・弱みの評価が会社ごとに違うからです。また、売却のご依頼をいただくために、根拠の薄い高い金額を出す会社もあります。

不動産会社は、査定額について意見を述べるときに、その根拠を明らかにすることが法律（宅地建物取引業法）で決められています。金額が高い・低いだけで判断せず、どの成約事例をもとに、どう考えてその金額になったのかを聞いてみてください。会社の選び方は不動産会社の選び方でまとめています。

査定と不動産鑑定の違い

不動産会社の査定は無料で、売るための価格の目安を出すものです。一方、不動産鑑定は、不動産鑑定士が法律にもとづいて評価するもので、費用がかかります。相続や財産分与で、公的に価格の根拠を示す必要がある場合などに使われます。売却を考えている段階であれば、まずは不動産会社の査定で十分です。

査定の前に準備しておくとよいもの

1. 登記の内容がわかるもの：権利証（登記識別情報）や、登記事項証明書。名義や面積を確かめます。
2. 購入時の資料：売買契約書、重要事項説明書、間取り図。購入時の価格は税金の計算にも使います。
3. 固定資産税の通知書：毎年届く納税通知書。土地と建物の評価額がわかります。
4. マンションの管理の資料：管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画、大規模修繕の予定。
5. 住宅ローンの残高：残高の通知など。売却代金で返せるかの確認に使います。

すべてそろっていなくても査定は受けられます。わかる範囲でお知らせください。

不動産査定でよくある質問

Q. 査定を受けたら、売らないといけませんか？

いいえ。査定は無料で、売るかどうかは査定額を見てから決めて構いません。当社は査定・ご相談を売却の前提にしていません。

Q. 机上査定と訪問査定、どちらを受ければよいですか？

売るかどうかを考え始めた段階なら、机上査定で目安を知るのがおすすめです。売る時期が近い場合や、売り出し価格を決めたい場合は、訪問査定で室内の状態まで見てもらいましょう。

Q. 部屋が散らかっていても訪問査定を受けられますか？

受けられます。査定で見るのは、広さ・間取り・日当たり・傷みなどで、片付いているかどうかで査定額が大きく変わることはありません。ただ、売り出した後の内見では、片付いている方が印象はよくなります。

Q. ネットのAI査定や一括査定の金額は参考になりますか？

目安としては参考になります。ただ、室内の状態や、その物件ならではの強み・弱みは反映されにくいため、実際の売り出し価格は、物件を見たうえでの査定で決めることをおすすめします。当社では、データによる査定と、担当者が物件を見て判断する査定を組み合わせて価格をお伝えしています。

リガーレジャパンの査定

当社の代表は、プライム上場企業の不動産売買担当者として、6,000件以上の査定を担当してきました。「仲介として高く見せる査定」ではなく、「いくらなら買い手がつくか」という目線で、成約事例にもとづく根拠のある価格をお伝えします。仲介で売る場合と、当社が買い取る場合の見込み額も比べてご提案します。

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