戸建ての売却｜マンションとの違いと、土地・建物それぞれの準備と注意点

結論：戸建ては「土地」と「建物」を分けて考える

戸建ての価格は、土地の価格と建物の価格を合わせたものです。土地は広さ・形・道路との接し方、建物は築年数と状態で評価が決まります。築年数がたった木造の戸建てでは、価格のほとんどが土地の価格になることもあります。土地と建物を分けて考えると、売り方や準備すべきことが見えてきます。

マンションの売却との違い

戸建ての価格を左右するポイント

• 土地の広さと形：四角形に近い土地は使いやすく、評価が高くなります。道路から細い通路でつながる旗竿地は、評価が下がる傾向があります。
• 道路との接し方：前の道路の幅や、道路に接している長さで、建て替えのしやすさが変わります。道路が狭い場合は、セットバック（敷地の一部を道路として後退させること）が必要になります。
• 建物の築年数と状態：雨漏り、シロアリ、傾きの有無や、外壁・屋根・水回りの手入れの状況が評価に関わります。
• 駅からの距離と周りの環境：駅や学校、買い物の便利さ、日当たりや周りの建物の状況も大切です。

土地の評価について詳しくは土地の売却でまとめています。

戸建てを売る前に準備しておきたいこと

1. 境界を確かめる：隣の土地との境界の目印（境界標）や、測量図があるかを確かめます。境界が確定していないと、引き渡しまでに測量が必要になり、2〜3か月かかることがあります。
2. 越境物がないか確かめる：庭木の枝、塀、屋根、エアコンの室外機などが、隣の土地にはみ出していないか、または隣からはみ出していないかを確かめます。ある場合は、隣の方と取り決め（覚書）を交わしておくと安心です。
3. 建物の書類をそろえる：建築確認済証・検査済証、図面、増改築やリフォームの記録をそろえます。
4. 建物の状態を整理する：わかっている不具合（雨漏り、シロアリ、設備の故障など）を整理します。建築士による建物状況調査（インスペクション）を受ける方法もあります。
5. 庭や外まわりを整える：庭木の手入れや、物置・不用品の片付けをしておくと、内見の印象がよくなります。

建物を残して売るか、建て替え前提で売るか

建物の状態がよく、そのまま住める戸建ては、住む目的の個人に向けて中古の戸建てとして売ります。築年数がたち、建物の傷みが大きい場合は、土地として（古家付きの土地として）売るほうが、買主を見つけやすいこともあります。解体するかどうかは、費用と、解体しない場合の見込み額を比べてから決めるのがおすすめです。詳しくは古い家を売るには？でまとめています。

広い土地の戸建ては、分けて売る方法も

敷地が広い戸建ては、土地を分けて複数の区画として売ることで、全体の価格が上がることがあります。ただし、世田谷区などでは1区画の最低の広さ（最低敷地面積）が決められており、分けられる区画の数が限られます。東京23区では、500㎡以上の土地で道路を新しく通して区画を分ける場合などに、開発許可が必要です。当社は開発事業も手がけているため、区画の分け方まで踏まえた価格をお伝えできます。

戸建ての売却でよくある質問

Q. 築年数が古いと、建物の価値はゼロになりますか？

木造の戸建ては、築年数がたつと建物の価格がほとんど評価されないことが多くあります。ただ、手入れが行き届いていてそのまま住める家は、中古の戸建てとして評価されることもあります。建物の状態を見たうえで判断します。

Q. 隣の家の木の枝が、うちの敷地に入っています。売る前に何かすべきですか？

越境しているものがある場合は、買主に伝えたうえで、隣の方との間で取り決め（覚書）を交わしておくと安心です。売る前に一度、不動産会社にご相談ください。

Q. 戸建てを売るのにどのくらいかかりますか？

仲介で売る場合、ご相談から引き渡しまでおよそ3〜6か月が目安です。境界の測量が必要な場合は、その期間も見込んでおきます。売却の流れは不動産売却の流れと期間でまとめています。

Q. 住みながら売ることはできますか？

できます。内見の日程はご都合に合わせて調整できます。詳しくは住みながら家を売る方法でまとめています。

リガーレジャパンは、土地と建物の両方から戸建ての価値を見ます

当社は売却専門の会社として、土地の条件と建物の状態の両方を確かめ、成約事例にもとづく根拠のある価格をお伝えします。中古の戸建てとして売る場合、土地として売る場合、当社が買い取る場合の見込み額を比べてご提案します。提携の土地家屋調査士・司法書士とも連携し、測量や登記にも対応します。

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