離婚で家を売るときの注意点｜住宅ローン・名義・財産分与と売るタイミング

結論：まず「ローンの残り」と「売れる価格」を比べる

離婚で家をどうするかを決めるとき、最初に確かめたいのは、住宅ローンの残りと、家が売れる見込みの価格です。売れる価格がローンの残りを上回れば、売ってローンを返し、残ったお金を分けることができます。下回る場合は、足りない分をどう用意するかを考える必要があります。この2つの数字がわかると、売るか、住み続けるかの話し合いも進めやすくなります。

最初に確かめたい4つのこと

• 家の名義：夫婦どちらかの単独名義か、2人の共有名義か。登記簿（登記事項証明書）で確かめられます。
• 住宅ローンの名義と組み方：どちらか1人のローンか、ペアローン・連帯債務か、連帯保証人になっているか。離婚しても、ローンの契約は自動では変わりません。
• ローンの残り：金融機関から届く残高の通知や、ネットの会員ページで確かめられます。
• 売れる見込みの価格：不動産会社の査定で確かめます。この価格とローンの残りの差が、分けられるお金の目安になります。

売れる価格がローンの残りを上回るか、下回るか

ローンが残っている家の売り方は、住宅ローンが残っている家の売却で詳しくまとめています。

どちらかが住み続ける場合の注意点

お子さまの学校などの事情で、どちらかが住み続けることを選ぶ方もいます。その場合は、次の点に気をつけてください。

• ローンを払う人と住む人が違う場合：たとえば家を出た側がローンを払い続ける場合、支払いが止まると、住んでいる側が家を失うおそれがあります。
• ローンの名義を変えるには金融機関の承諾が必要：住み続ける側の収入で審査が通らないと、名義を変えられないことがあります。
• 連帯保証人は、離婚しても外れない：連帯保証人やペアローンの一方のままだと、離婚後も返済の責任が残ります。外れるには、金融機関との相談が必要です。

住み続ける場合も、取り決めは公正証書などの書面に残しておくと安心です。

売るタイミング：離婚前か、離婚後か

• 共有名義なら、売るには2人の同意が必要：共有名義の家を売るときは、名義人全員の同意と、契約・手続きへの協力が必要です。離婚後に連絡が取りにくくなる前に、売るかどうかと進め方を決めておくと進めやすくなります。
• 自宅を売るときの3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売るときは、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。家を出た後でも、住まなくなった日から3年目の年末までに売れば使えます。共有名義の場合は、条件を満たせば名義人それぞれが使えます。
• 財産分与を請求できる期限：離婚した日から、2026年4月1日以降の離婚は5年以内、それより前の離婚は2年以内です。

売るのは離婚前と離婚後のどちらがよいかは、税金や財産分与の取り決めによって変わります。離婚協議書の内容は弁護士、税金は税理士にも確かめながら進めてください。

離婚で家を売るときの流れ

1. 名義とローンを確かめる：登記簿とローンの契約書・残高を用意します。
2. 査定を受ける：売れる見込みの価格を知り、ローンの残りと比べます。
3. 売るか、住み続けるかを決める：売る場合は、売り出し価格と、売れた後のお金の分け方を話し合います。
4. 販売活動：住みながら売ることもできます。内見の対応を誰がするかも決めておきます。
5. 契約・引き渡し：売却代金でローンを返し、残ったお金を取り決めに沿って分けます。

売却全体の流れと必要書類は不動産売却の流れと期間、税金と費用は不動産売却の税金と費用でまとめています。

離婚と家の売却でよくある質問

Q. 相手が売却に同意してくれません。

共有名義の家は、名義人全員の同意がないと家全体を売ることはできません。自分の持ち分だけを売ることは法律上できますが、買い手は限られ、価格も低くなりがちです。話し合いが難しい場合は、弁護士に相談のうえ、調停などで財産分与を決める方法もあります。

Q. ローンが残っていても売れますか？

売れます。売却代金でローンを返すのが一般的です。売れる価格がローンの残りを下回る場合は、足りない分を用意するか、金融機関と相談して進めることになります。

Q. 相手と顔を合わせずに進めることはできますか？

直接のやり取りが難しい場合は、弁護士に間に入ってもらう方法があります。売却の手続きでも、契約の日程を分けるなど、できるだけ顔を合わせずに進める工夫ができることがあります。まずはご事情をお聞かせください。

Q. 急いで現金にしたい場合はどうすればよいですか？

不動産会社に直接買い取ってもらえば、買主を探す時間がかからず、早く現金にできます。価格は仲介で売るより低くなることが多いため、両方の見込み額を比べて決めるのがおすすめです。仲介と買取の違いもご覧ください。

リガーレジャパンは、ご事情に合わせて進め方をご提案します

当社は売却専門の会社として、ローンの残りと売れる見込みの価格を整理し、売る場合と住み続ける場合の考え方をお伝えします。仲介で売る場合と、当社が買い取る場合の見込み額を比べてご提案します。法律や税金の判断が必要な部分は、弁護士・税理士と連携してご案内します。ご相談の内容が外に漏れることはありません。

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