土地の売却｜古家付き・旗竿地から500㎡以上の広い土地まで、高く売るポイント

結論：土地の価格は「どんな家が建つか」で決まる

土地を買うのは、家を建てたい個人の方か、建売住宅やマンションを建てる事業者です。どちらも「この土地にどんな建物が、何戸建つか」で、出せる金額を決めます。そのため、土地を高く売るには、建てられる建物の条件を正確に調べ、買主にわかりやすく示すことが大切です。

4区の土地の相場

2025年度の平均では、世田谷区は1㎡あたり85.0万円（坪約281万円）、目黒区は坪約434万円、渋谷区は坪約674万円でした。同じ区の中でも、駅からの距離や住宅地としての評価で単価は大きく変わります。港区は2025年度の土地の成約が15件と少なく、1件ごとの条件で平均が大きく動きます。

土地の価格を左右する5つの条件

• 道路との接し方：家を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（建築基準法の接道義務）。前の道路が4m未満の場合は、敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」が必要になり、使える面積が減ります。
• 土地の形：四角形に近い整形地は使いやすく、評価が高くなります。道路から細い通路でつながる旗竿地（路地状敷地）は、建てられる建物に制限が出やすく、価格が下がる傾向があります。
• 広さと最低敷地面積：世田谷区では、住宅地の土地を分ける場合に、1区画の最低の広さ（70㎡・80㎡・100㎡など、地域によって異なる）が決められています。分けて売るときは、このルールで区画の数が決まります。
• 用途地域と建ぺい率・容積率：建てられる建物の種類と大きさの上限です。同じ広さでも、容積率が大きいほど建てられる床面積が増え、評価が上がります。
• 境界の確定：隣の土地との境界がはっきりしていないと、買主がローンを組みにくく、引き渡しにも時間がかかります。売る前に確定測量をしておくと安心です。

古家付きで売るか、更地にして売るか

どちらがよいかは、建物の状態と買主の層で変わります。解体の前に、古家付きで売る場合と更地にして売る場合の見込み額を比べてから判断するのがおすすめです。古い建物のまま売る場合は、地中の埋設物や建物の不具合の扱いを契約で決めておくことも大切です。

売りにくい土地も、売り方で結果が変わります

旗竿地、狭い土地、道路が狭く建て替えに制限がある土地は、売りにくいと言われます。ただ、売り方の工夫で結果は変わります。

• 建てられる家を具体的に示す：建築会社と連携して、建てられる家のプランを用意すると、買主が住まいを想像しやすくなります。
• 隣の土地の所有者に声をかける：隣地と合わせると使いやすくなる土地は、隣の方が最も高く評価してくれることがあります。
• 買取会社に売る：一般の買主がローンを組みにくい土地でも、事業者なら活用の方法を見込んで買い取れることがあります。当社でも直接買い取ります。

広い土地（500㎡以上）は、開発の視点で価値が変わります

東京23区では、500㎡以上の土地で、道路を新しく通して区画を分けるなどの開発（土地の区画形質の変更）を行う場合、都市計画法にもとづく開発許可が必要です。広い土地は、開発許可の取り方や区画の分け方で、売却価格が大きく変わります。

当社は、500㎡を超える広い土地も買い取り、開発許可を得て区画を分けて販売する開発事業を手がけています。相続した広い敷地や、古家付きの大きな土地も、そのままの状態でご相談いただけます。区画の分け方まで踏まえて、仲介で売る場合と当社が買い取る場合の見込み額をお伝えします。

生産緑地に指定された土地は、売る前に区への買取申出などの手続きが必要です。手続きの流れと税金の注意点は生産緑地の売却でまとめています。

土地の売却の流れ

1. 査定：近くの成約事例と、建てられる建物の条件から価格を出します。
2. 調査：道路・用途地域・境界・地中の状況など、価格と契約に関わる条件を調べます。
3. 測量：境界が確定していない場合、確定測量を行います。隣の土地の所有者の立ち会いが必要で、2〜3か月ほどかかることがあります。
4. 販売・契約：仲介で買主を探すか、買取会社に売ります。
5. 引き渡し：代金を受け取り、所有権の移転登記を行います。古家を解体する場合は、引き渡しまでに済ませます。

売却全体の流れと必要書類は不動産売却の流れと期間、売却にかかる税金は不動産売却の税金と費用でまとめています。自宅の敷地を売る場合は、3,000万円特別控除が使えることがあります（建物を取り壊して売る場合は、取り壊してから1年以内の契約などの条件があります）。

土地の売却でよくある質問

Q. 測量は必ずしないといけませんか？

法律で必ず求められるわけではありませんが、境界がはっきりしない土地は、買主がローンを組みにくく、売買の条件にされることが多くあります。測量図があるか、境界の目印（境界標）が残っているかを、まず確かめます。

Q. 古家は解体してから売り出したほうがよいですか？

一概には言えません。解体すると売れやすくなることがありますが、費用が先にかかり、固定資産税の軽減もなくなります。解体の前にご相談ください。

Q. 相続した土地を、兄弟で分けて売ることはできますか？

できます。ただし、区ごとに決められた最低敷地面積を下回るようには分けられません。分け方によって土地の価値が変わるため、分ける前にご相談いただくのがおすすめです。相続の手続きは相続した家の売却でまとめています。

Q. 500㎡を超える土地でも相談できますか？

できます。当社は開発事業も手がけているため、広い土地は区画の分け方まで踏まえて価格をお伝えし、当社が直接買い取ることもできます。

リガーレジャパンは、土地の価値を「建てられる建物」から見極めます

当社は売却専門の会社として、土地の条件を調べたうえで、どんな建物が建つかを踏まえた価格をお伝えします。提携の土地家屋調査士・司法書士とも連携し、測量や登記にも対応します。広い土地は開発の視点で、売りにくい土地は買取も含めて、仲介と当社買取の見込み額を比べてご提案します。

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