生産緑地の売却｜買取申出から解除・売却までの流れと、特定生産緑地・相続税の注意点

結論：生産緑地は「解除してから売る」のが基本です

生産緑地は、農地として残すことを条件に、固定資産税や相続税で優遇されている土地です。その代わり、建物を建てるなどの行為が制限されており、所有者の希望だけで指定を外すことはできません。売るには、区に買取申出をして、区も農業をする人も買わなかった場合に、行為制限が解除されるのを待ちます。解除後は、宅地として一般の買主や事業者に売れるようになります。

ただし、売ると相続税の納税猶予が打ち切られる場合があります。手続きを始める前に、税金の影響を必ず確かめておくことが大切です。

世田谷区の生産緑地

世田谷区の生産緑地は、当初の指定では約147ha（654地区）ありました。令和7年度の変更後は約78.1ha（453件）と、およそ半分になっています。世田谷区は区の条例で、生産緑地に指定できる面積の要件を、国の基準の500㎡から300㎡に引き下げています。

生産緑地を売れるようになる2つの条件

• 指定から30年が過ぎた：生産緑地に指定されてから30年が過ぎると、区に買取申出ができます。ただし、特定生産緑地に指定した場合は、申出ができる時期が10年先に延びます。
• 農業の主たる従事者が亡くなった、または農業ができなくなった：30年が過ぎていなくても、買取申出ができます。農業委員会が発行する「主たる従事者証明」が必要です。

この2つのどちらにも当てはまらない場合は、原則として生産緑地のまま持ち続けることになります。

買取申出から売却までの流れ

1. 区に相談する：世田谷区では都市農業課が買取申出の窓口です。必要な書類と、指定の時期を確かめます。
2. 買取申出をする：区長に、時価で土地を買い取るよう申し出ます。
3. 区から通知が届く：申出から1か月以内に、区が買い取るかどうかが通知されます。
4. 農業をする人へのあっせん：区が買い取らない場合、農業を続けたい人に買ってもらえるよう、あっせんが行われます。
5. 行為制限が解除される：申出から3か月以内に買い手が決まらなければ、建物を建てるなどの行為制限が解除されます。
6. 宅地として売る：測量や境界の確定を行い、一般の買主や事業者に売ります。広い土地は、区画の分け方で価格が大きく変わります。

区やあっせんで買い手が見つかった場合は、その相手に売ることになります。解除後に売る場合は、解除までの約3か月と、その後の測量・販売の期間を見込んで計画を立てます。

特定生産緑地にするか、しないか

特定生産緑地にするかどうかは、指定から30年が過ぎる前に決める必要があり、後からは選び直せません。売る予定がある方も、農業を続ける方も、家族で今後の土地の使い方を話し合ってから決めることをおすすめします。

解除後の土地を高く売るために

生産緑地は、まとまった広さの土地が多いのが特徴です。解除後の土地の価格は、区画の分け方と建てられる建物の条件で大きく変わります。土地の売却全般は土地の売却でまとめています。

• 500㎡以上は開発許可が必要：東京23区では、500㎡以上の土地で道路を新しく通して区画を分けるなどの開発を行う場合、都市計画法にもとづく開発許可が必要です。
• 最低敷地面積で区画数が決まる：世田谷区では、住宅地の1区画の最低の広さが地域ごとに決められています（70㎡・80㎡・100㎡など）。
• 道路と境界：前の道路の幅や、隣の土地との境界が確定しているかも、価格と売れるまでの期間に関わります。

当社は、500㎡を超える広い土地を買い取り、開発許可を得て区画を分けて販売する開発事業を手がけています。解除後に仲介で売る場合と、当社が買い取る場合の見込み額を比べてご提案します。買取申出の前の段階からご相談いただけます。

生産緑地の売却でよくある質問

Q. 生産緑地のまま売ることはできますか？

農地として使い続ける人に売ることはできますが、農地法の許可が必要で、買い手は農業をする人に限られます。一般の買主や事業者に売るには、買取申出をして行為制限が解除されるのを待つのが一般的です。

Q. 特定生産緑地にした後でも売れますか？

延長した10年が過ぎれば、買取申出ができます。10年の途中でも、農業の主たる従事者が亡くなった場合や、病気などで農業ができなくなった場合は、申出ができます。

Q. 親が亡くなり、生産緑地を相続しました。農業を続けるつもりはありません。

農業の主たる従事者が亡くなった場合は、買取申出ができます。ただし、相続税の納税猶予を受けるかどうかで、その後の選択肢と税金が変わります。相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）を踏まえて、早めに税理士とご相談ください。相続した不動産の売却は相続した家の売却でもまとめています。

Q. 解除前でも査定してもらえますか？

できます。解除後に宅地として売る場合の見込み額をお伝えします。売るかどうか、特定生産緑地にするかどうかを決めるための材料としてお使いください。

リガーレジャパンは、広い土地の売却と開発に対応します

当社は売却専門の会社として、土地の条件を調べたうえで、区画の分け方まで踏まえた価格をお伝えします。提携の土地家屋調査士・司法書士とも連携し、測量や登記にも対応します。税金の判断が必要な場面では、税理士と連携してご案内します。

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