空き家のお困りごと、ありませんか？｜管理・税金・売却の解決方法

空き家のこんなお困りごと、ありませんか？

• 遠くに住んでいて、様子を見に行けない
• 住んでいないのに、固定資産税を払い続けている
• 遺品の整理や仏壇の扱いが大変で、片付けが進まない
• 庭木や雑草で、近所に迷惑をかけていないか心配
• 建物が古く、雨漏りや傷みが進んでいる
• 兄弟姉妹で、売るか残すか意見がまとまらない
• 売る・貸す・残す、どれがよいか決められない
• そもそも、古い家が売れるのかわからない

ひとつでも当てはまるなら、早めに選択肢を整理しておくことをおすすめします。項目を押すと、それぞれの解決方法に移動します。

結論：空き家は「置いておくほど選べる道が減る」

空き家の悩みの多くは、時間がたつほど重くなります。理由は次の3つです。

• 人が住まない家は傷みが早く進み、修繕や解体の費用が膨らむ。
• 相続した空き家を売るときの税金の特例は、相続から3年を経過する年の年末までという期限がある。
• 管理が行き届かない状態が続くと、自治体から指導や勧告を受け、固定資産税の軽減が外れることがある。

すぐに売ると決める必要はありません。まずは「いま売るといくらか」「持ち続けると何にいくらかかるか」を知っておくと、判断しやすくなります。

お困りごと別の解決方法

遠方で管理に行けない・近所に迷惑をかけていないか心配

空き家は、換気や通水をしないと湿気がこもり、傷みが早く進みます。庭木や雑草が伸びたり、郵便物がたまったりすると、近所の方の不安や防犯上の心配にもつながります。

当面持ち続けるなら、見回りや換気を代行する管理サービスを使う方法があります。今後住む予定がなく、管理のために通い続けるのが負担なら、売却を考える時期かもしれません。遠方にお住まいの方も、電話やメールでご相談いただけます。

住んでいないのに固定資産税を払い続けている

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽くなっており、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1になります。空き家でも、建物が建っていれば基本的にこの軽減は続きます。

ただし、管理が行き届かず自治体から勧告を受けると、この軽減が外れ、土地の固定資産税が大きく上がることがあります（次の章で説明します）。軽減を受けたままでも、固定資産税・都市計画税、火災保険、草木の手入れなど、持ち続けるための費用は毎年かかります。

遺品の整理や仏壇の扱いが大変で、片付けが進まない

空き家のお困りごとで特に多いのが、遺品と仏壇の片付けです。思い出の品が多く、何を残して何を手放すか決めるだけでも時間がかかります。家族が集まれる日も限られ、遠方からだと何度も通うのは大変です。

片付けは、次の順で進めると迷いにくくなります。

1. 大事な書類と貴重品を探す：権利証（登記識別情報）、通帳、保険証券、購入時の契約書などは、売却や相続の手続きで必要になります。処分する前に探しておきます。
2. 残す物・形見分けする物を決める：家族や親族で、残したい物を先に持ち出します。
3. 仏壇の扱いを決める：引き取らずに手放す場合は、菩提寺などに供養（閉眼供養・魂抜き）をお願いしてから処分するのが一般的です。お付き合いのあるお寺がない場合は、供養の手配まで引き受ける片付け業者や仏具店もあります。
4. 残りを片付ける：家財の量が多い場合は、遺品整理の業者に任せると数日で終わることもあります。費用は家の広さや物の量によって変わります。

仲介で売る場合は、内覧の前に片付けるのが一般的です。当社が直接買い取る場合は、残したい物と仏壇の供養だけ済ませていただき、家財が残ったままでもご相談いただけます。提携の片付け業者もご紹介できるので、片付けてから仲介で売る場合と、そのまま当社が買い取る場合の見込み額を並べてお伝えします。

建物が古く、傷んでいる・売れるかわからない

古い家でも、土地としての価値があれば売れます。世田谷区・目黒区・渋谷区・港区は土地の需要が高く、建物の価値がほとんどない場合でも「古家付き土地」として売られることがよくあります。

売り方は、建物を残したまま売る、解体して更地で売る、当社が現況のまま買い取る、の主に3つです。解体すると買主が見つかりやすくなることがある一方、解体費用が先にかかり、1月1日の時点で更地になっていると、その年から土地の固定資産税の軽減もなくなります。どれがよいかは建物の状態と土地の条件によって変わるため、査定の際に比べてお伝えします。

兄弟姉妹で意見がまとまらない

相続した空き家を売るには、名義人全員の同意が必要です。話し合いが止まっている間も、管理の負担や税金の特例の期限は進んでいきます。

まず家の価値がわかると、話し合いが進みやすくなることがあります。査定額をもとに、代表の方が相続して売り、代金を分ける方法など、分け方の選択肢をご説明します。登記の手続きは、提携の司法書士をご紹介できます。

売る・貸す・残す、どれがよいか決められない

判断の分かれ目は、今後その家に住む人がいるか、持ち続ける費用と手間を負担できるかです。

空き家を放っておくとどうなる？2023年の法改正

2023年12月に改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行され、管理が行き届かない空き家に、自治体が早い段階から改善を求められるようになりました。

1. 管理不全空家：このまま放っておくと危険な状態になるおそれがある空き家。自治体から指導を受け、改善しないと勧告を受けます。
2. 勧告を受けると：土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れます。
3. 特定空家：倒壊のおそれや衛生上の問題があるなど、より危険な状態の空き家。勧告に続いて命令を受け、従わないと50万円以下の過料の対象になります。最終的に自治体が解体し（行政代執行）、その費用を所有者に請求することもあります。

定期的に換気や草木の手入れをしていれば、すぐに指導の対象になるわけではありません。ただ、遠方で様子がわからない、手入れが追いつかないという場合は、早めに方針を決めておくと安心です。

相続した空き家を売るなら：3,000万円特別控除

亡くなった方がひとりで住んでいた家を相続して売る場合、条件を満たせば、売った利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。

譲渡所得が3,000万円なら、税金はおよそ609万円→0円

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建て（マンションは対象外）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売却価格が1億円以下
• 耐震リフォームをするか、建物を取り壊す（売却の翌年2月15日までに買主が行う場合も対象）

所有期間が5年を超える場合の税率（20.315%）で計算した目安です。この特例は2027年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円になります。そのほかの条件や、取得費加算の特例との違いは相続した家の売却で詳しくまとめています。

空き家の売り方は3つ

• そのまま仲介で売る建物を残したまま「古家付き土地」として売り出します。解体費用がかからず、建て替えやリフォームを考える買主が購入します。
• 解体して更地で売る買主が建物の状態を気にせず検討できるため、売れやすくなることがあります。解体費用が先にかかり、固定資産税の軽減もなくなります。
• 当社が買い取る家財が残ったまま、建物が傷んだままでもご相談いただけます。内覧が不要で、価格と引き渡しの日をすぐにお約束できます。

当社では、仲介で売る場合と当社が買い取る場合の見込み額を並べてご提案します。仲介と買取の違いは、不動産売却の仲介と買取の違いで詳しく比べています。

区の相談窓口もあります

世田谷区には、空き家の持ち主が無料で相談できる「せたがや家の終活ナビ」があり、売却や賃貸のほか、片付け・修繕・解体の相談にも対応しています（世田谷区「空き家の相談窓口」）。売却した場合の見込み額や、仲介と買取のどちらが向いているかを具体的に知りたい場合は、当社にご相談ください。

空き家の売却でよくある質問

Q. 遠方に住んでいても売却できますか？

できます。ご相談や打ち合わせは、電話やメールでも進められます。契約や引き渡しでご本人の確認が必要な場面がありますが、進め方はご事情に合わせてご相談ください。

Q. 家財が残ったままでも査定できますか？

できます。片付けてから仲介で売る場合と、家財が残ったまま当社が買い取る場合の見込み額を並べてお伝えします。

Q. 仏壇はどうすればよいですか？

引き取らずに手放す場合は、菩提寺などに供養（閉眼供養・魂抜き）をお願いしてから処分するのが一般的です。お付き合いのあるお寺がない場合は、供養の手配まで引き受ける片付け業者や仏具店もあります。どこに頼めばよいかわからない場合もご相談ください。

Q. 解体してから売ったほうが高く売れますか？

一概には言えません。解体すると買主が見つかりやすくなることがありますが、解体費用が先にかかり、固定資産税の軽減もなくなります。建物を残したまま売れるケースも多いため、解体の前にご相談ください。

Q. 相続登記がまだですが、相談できますか？

できます。登記の前でも査定や売り方の検討は進められます。なお、相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。詳しくは相続した家の売却をご覧ください。

Q. 空き家になったマンションでも相談できますか？

できます。マンションは空き家の3,000万円特別控除の対象外ですが、ほかの特例が使えないかも含めて、売却の進め方をご提案します。

リガーレジャパンは、空き家の売却をお手伝いします

空き家の売却は、片付け・登記・税金・解体の判断など、決めることが多くなります。当社は売却専門の会社として、提携の税理士・司法書士・片付け業者・内装業者と連携し、仲介と当社買取の見込み額を比べながら、いちばん負担の少ない進め方をご提案します。売るかどうか決まっていない段階でもご相談ください。

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