一括査定サイトの仕組みと落とし穴｜高い査定額で選ぶと売れ残る理由

結論：一括査定で届く高い査定額は、売れる価格ではありません

一括査定で複数の会社から届く査定額のうち、相場から飛び抜けて高い金額は、売れる見込みの価格ではなく「販売を任せてもらうための価格」であることがほとんどです。相場から離れた価格で売り出しても、買主は現れません。会社を選ぶときは、査定額の高さではなく、その金額の根拠を確かめてください。

一括査定サイトの多くは、不動産会社ではありません

「自宅の無料査定」「数十秒でわかる自宅の価値」「〇〇区にお住まいの皆様限定」といった広告の多くは、不動産会社ではなく、一括査定サイトの運営会社が出しているものです。運営会社は、査定を申し込んだ方の情報を、提携する不動産会社に有料で紹介することで売上を得ています。

当社が利用してきた経験では、1件の申し込みはおよそ6社の不動産会社に届き、不動産会社は1件あたり1万〜2万円ほどを運営会社に払います。

1件の申し込みで運営会社に入るお金（当社の経験による目安）6万〜12万円

申し込みが多いほど売上が増えるため、「今なら高く売れる」「数十秒で簡単査定」「売らなくても大丈夫、価値を知るだけ」「自宅がこんなに高く売れた」といった言葉で、申し込みを集めています。

「価値を知りたいだけ」が「売却検討中」として届く

一括査定を使う理由は、人によってさまざまです。

• 不動産会社と話すのは面倒だが、自宅がいくらくらいか知りたい
• 高く売れるなら、そこから考えたい
• 1社に任せる専任媒介契約はだまされると聞いたので、何社かにまとめて聞きたい
• たまたま広告が目についた

こうした方の多くは、まだ「売りたい」と決めているわけではありません。それでも不動産会社には、その情報が「売却を検討中の方」として届きます。

不動産会社はCM・チラシ・Web広告など、あらゆる方法で「売りたい方」を探していて、一括査定もその一つです。1件あたり1万〜2万円を払って受け取った「売却検討中の方」の情報なので、なんとか話をする機会をつくり、契約につなげようとします。ところが相手は、まだ売ると決めていない方です。簡単には話が進まないため、接点を持とうとする連絡がどんどん増えていきます。その結果、次のようなことが起きます。

• 何度も続く営業電話
• メール、ダイレクトメール、チラシが届き続ける
• 連絡がつかないと、自宅への訪問

「価値を知りたいだけ」の方と、お金を払って「売却検討中の方」の情報を受け取った不動産会社。このずれが、しつこい営業の原因です。そして、このずれを埋めて「売りたい」気持ちを高めるために出てくるのが、次に説明する「相場から離れた高い査定額」です。

相場から離れた査定額が出る理由

たとえば、あなたの土地のすぐ隣の、広さも形もほぼ同じ土地が、最近3,000万円で売れたとします。査定額に大きく影響する違いがなければ、あなたの土地の価格も大きくは変わりません。それでも一括査定では、次のような査定額が届くことがあります。

買主の立場で考えてみてください。隣の土地が最近3,000万円で売れたのに、同じような土地を4,500万円で買うでしょうか。相場から離れた価格で売り出しても、ほとんど売れません。売れない原因は、販売の戦略や広告ではなく、価格です。

それでも高い査定額が出てくる理由は、広告費と、会社の中の評価の仕組みです。1件あたり1万〜2万円をかけて受け取った情報なので、相場から離れた金額を出してでも、販売を任せてもらおうとします。いったん媒介契約を結べば、売主の気持ちは「売る」方向に大きく傾き、あとから値下げをお願いすれば売れる可能性が高まるからです。こうしたやり方は、会社の規模に関わらず見られます。

高すぎる価格で売り出すと、何が起きるか

1. 相場より高い査定額で媒介契約を結ぶ：いちばん高い金額を出した会社に任せたくなるのは自然なことです。
2. 売り出しても、問い合わせが入らない：周りの成約価格より割高なため、買主の候補から外れます。
3. 3〜6か月、買主が現れるのを待つだけ：売り出してすぐの値下げは受け入れてもらいにくいため、この間、不動産会社は買主が現れるのを待つことになります。
4. 値下げの提案：時間が経ってから、値下げを切り出されます。

本来の相場で売り出していれば買主がいたかもしれないのに、その機会を逃してしまいます。売主には、売れる機会を逃す損失、売れるまでの管理費や固定資産税などの負担、そして先の見えない精神的な負担が残ります。

「囲い込み」は売主が確かめられるようになりました

不動産会社は、販売を任された物件を「レインズ」という不動産会社どうしの情報網に登録します。2025年1月1日から、レインズに物件の取引状況（公開中・申込みあり・一時紹介停止など）を登録することが、不動産会社の義務になりました。

売主は、不動産会社から渡される「登録証明書」の2次元コードから売主専用の画面に入り、自分の物件がどの状態で登録されているかを確かめられます。問い合わせがないのに「一時紹介停止」になっている、といった場合は、販売を任せた会社に理由を確かめましょう。

査定額にまどわされない会社の選び方

査定を受けたら、次のことを聞いてみてください。答え方で、会社の姿勢がわかります。

• この査定額の根拠になった成約事例はどれですか？
• この価格で売り出した場合、どのくらいの期間で売れる見込みですか？
• 売れなかった場合、いつ、どのくらい価格を見直す想定ですか？
• 他社から購入希望があった場合は、すべて伝えてもらえますか？

一括査定でよくある質問

Q. 一括査定は使わないほうがいいですか？

使う場合は、届いた査定額をそのまま比べないことが大切です。いちばん高い金額ではなく、根拠の説明がいちばん納得できる会社を選んでください。

Q. 営業電話を止めることはできますか？

依頼するときや最初の連絡のときに「連絡はメールでお願いします」「依頼する会社が決まったので連絡は不要です」とはっきり伝えるのが効果的です。

Q. 専任媒介契約を結んだら、ほかの会社に替えられませんか？

専任媒介契約・専属専任媒介契約の期間は最長3か月で、期間が終われば更新せずに別の会社に替えられます。複数の会社に同時に頼める一般媒介契約を選ぶこともできます。

Q. 査定額がいちばん高い会社に頼めば、高く売れますか？

査定額が高いことと、高く売れることは別です。買主が払う金額は、周辺の成約事例や物件の状態で決まります。

リガーレジャパンの査定について

当社が一括査定サービスを利用するのは、信頼できる一部の会社に限っています。裏付けのできない、相場より高い査定額はお出ししません。査定は、AIによる査定と、人の目による査定の両方で行い、近くの成約事例をもとに、売れる価格を根拠とあわせてお伝えします。当社の代表は、プライム上場企業の不動産売買担当者として、6,000件以上の査定を行ってきました。しつこい電話はしません。仲介では他社からの購入希望もすべてお伝えし、囲い込みはしません。

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