相続した家の売却｜期限・税金の特例・売却の流れ

結論：売るかどうか決める前に「期限」を確かめる

相続した家の売却で特に大切なのは、相続登記の期限と、売ったときの税金を軽くする特例の期限です。どれも亡くなった日（相続を知った日）から数えるため、気づいたときには残りが短くなっていることがあります。

特に「空き家の3,000万円特別控除」は、使えるかどうかで税金が数百万円変わることがあります。対象になりそうな場合は、早めに売却の見通しを立てておくと安心です。

まずは相続登記。2024年4月から義務になりました

相続した不動産を売るには、名義を亡くなった方から相続人に変える「相続登記」が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

• 正当な理由なく期限までに申請しないと、10万円以下の過料の対象になる。
• 2024年4月より前に相続した不動産も対象。この場合の期限は2027年3月31日まで。
• 遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、「相続人申告登記」で義務を果たす方法もある。

登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。登記が終わる前でも、査定や売却の準備は進められます。

売るときに使える税金の特例

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。相続した家の場合は、次の特例で税金を軽くできることがあります。

空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方がひとりで住んでいた古い家を相続して売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。主な条件は次のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建て。マンションは対象外。
• 亡くなる直前まで、亡くなった方がひとりで住んでいた（老人ホームに入っていた場合も、条件を満たせば対象）。
• 相続から売却まで、貸したり事業に使ったりしていない。
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。
• 売却価格が1億円以下。
• 耐震リフォームをするか、建物を取り壊して売る。売却の翌年2月15日までに買主が行う場合も対象。

譲渡所得が3,000万円なら、税金はおよそ609万円→0円

所有期間が5年を超える場合の税率（20.315%）で計算した目安です。相続した不動産の所有期間は、亡くなった方が取得した日から数えます。相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。この特例は2027年12月31日までの売却が対象で、国土交通省が延長と条件の緩和を要望しています。

取得費加算の特例

相続税を納めた場合に、納めた相続税のうち売った不動産に対応する分を、取得費（買ったときの費用）に加えられる特例です。取得費が大きくなるぶん、譲渡所得と税金が減ります。相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり亡くなった日からおよそ3年10か月以内に売ることが条件です。空き家の3,000万円特別控除とは、どちらか一方を選んで使います。

買ったときの金額がわからない場合は要注意

親が昔買った家で、購入時の契約書などが見つからないと、取得費を売却価格の5%として計算することになり、税金が高くなります。売る前に、購入時の契約書や領収書、建築時の請負契約書などを探しておきましょう。

相続した家を売るまでの流れ

1. 遺言書と相続人の確認：遺言書があるか、相続人が誰かを確かめます。
2. 遺産分割の話し合い：誰が家を相続するか、売って代金を分けるかを決めます。売る場合も、相続人全員の合意が必要です。
3. 査定と売り方の相談：相場と見込み額を確かめ、仲介か買取か、片付けや解体をするかを決めます。登記の前でも進められます。
4. 相続登記：名義を相続人に変えます。売買契約の決済までに済ませる必要があります。
5. 売買契約・引き渡し：買主と契約し、代金を受け取って引き渡します。
6. 確定申告：売った翌年の2月16日〜3月15日に申告します。特例を使う場合は、税金が0円になる場合でも申告が必要です。

売るか、持ち続けるか

売り方は「仲介」と「当社買取」から選べます

時間に余裕があり、少しでも高く売りたいなら仲介、相続税の納付や特例の期限が迫っている、家財が残っていて片付けまで任せたい、といった場合は当社買取が向いています。当社でも、家財の片付けから手続きまで引き受け、想定より約15%高く買い取った相続の事例があります。仲介と買取の違いは、不動産売却の仲介と買取の違いで詳しく比べています。

相続した家の売却でよくある質問

Q. 相続登記が終わる前に、査定や売却の相談はできますか？

できます。登記の前でも査定や売り方の検討は進められます。売買契約の決済までに登記を済ませれば問題ありません。

Q. 相続人が複数いる場合、ひとりで売ることはできますか？

相続人全員で共有している状態では、全員の合意がないと売れません。遺産分割の話し合いで、代表者が相続して売り、代金を分ける方法などを決めておくとスムーズです。

Q. 実家がマンションでも、3,000万円の特別控除は使えますか？

空き家の3,000万円特別控除は、マンションなどの区分所有建物は対象外です。取得費加算の特例など、ほかの方法で税金を軽くできないかを確かめます。

Q. 家財が残ったままでも相談できますか？

できます。片付けてから仲介で売る場合と、家財が残ったまま当社が買い取る場合の見込み額を並べてお伝えします。

リガーレジャパンは、相続した不動産の売却をまとめてお手伝いします

相続した家の売却は、登記・税金・片付け・売却と、関わる手続きが多くなります。当社は売却専門の会社として、提携の税理士・司法書士・片付け業者・内装業者と連携し、期限を踏まえた段取りから、仲介と当社買取の見込み額の比較までお手伝いします。売るかどうか決まっていない段階でもご相談ください。

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