古い家を売るには？築40年以上の戸建てを売る3つの方法と、解体前に知っておきたいこと

結論：古い家も売れる。解体は、売り方を決めてから

古い家は、建物の価格はあまり評価されなくても、土地として、あるいは手を入れて住みたい方に向けて売ることができます。大切なのは、先に解体を決めてしまわないことです。解体すると費用が先にかかり、土地の固定資産税の軽減もなくなります。建物を残したまま売る場合と、解体して売る場合、買取の場合を比べてから決めるのがおすすめです。

古い家を売る3つの方法

• 古家付きの土地として売る：建物は残したまま、土地として売り出します。買主が建物を壊して新しく建てる前提のため、解体費を見込んだ価格になりやすい一方、売主は解体費を先に払わずに済みます。
• 中古の戸建てとして売る：建物の状態がよければ、リフォームして住みたい方に向けて売ります。古い家ならではの趣や、広い間取りを気に入る方もいます。
• 不動産会社に買い取ってもらう：建物の傷みが大きい、荷物が残っている、早く売りたい、といった場合に向いています。価格は仲介より低くなることが多いものの、そのままの状態で売れて、時間もかかりません。

築年数で変わること：1981年と1982年が分かれ目

• 耐震基準：1981年6月より前に建築確認を受けた建物は、古い耐震基準（旧耐震）で建てられています。買主は、地震への強さを気にすることが多くなります。
• 買主の住宅ローン控除：中古の家で住宅ローン控除を使うには、新しい耐震基準に適合していることが条件です。登記上の建築日が1982年1月1日以降の家は適合しているものとして扱われますが、それより前の家は、耐震基準に適合していることの証明書などが必要になります。
• 建物の評価：木造の戸建ては、築年数がたつと建物の価格がほとんど評価されないことが多く、土地の価格が中心になります。

買主が住宅ローン控除を使えるかどうかは、買う側の資金計画に影響します。古い家を中古の戸建てとして売る場合は、耐震の証明が取れるかどうかも、売り方を考える材料になります。

解体するか、そのまま売るか

土地としての売り方は土地の売却で詳しくまとめています。

売る前に準備しておくとよいこと

1. 書類を探す：建築確認済証・検査済証、建物の図面、増改築やリフォームの記録。古い家ほど、これらがあると買主の安心につながります。
2. 境界を確かめる：隣の土地との境界の目印（境界標）や測量図があるかを確かめます。確定していない場合は、測量に2〜3か月かかることがあります。
3. 建物の状態を知る：雨漏りやシロアリの被害、傾きなど、わかっている不具合を整理します。建築士による建物状況調査（インスペクション）を受ける方法もあります。
4. 荷物の片付けを考える：中古の戸建てとして売る場合は、片付けた方が内見の印象がよくなります。買取であれば、荷物が残ったままでも相談できることがあります。

建て替えができない家は、売り方に工夫が必要

家の前の道路が建築基準法の道路にあたらない、道路に接している部分が2m未満など、建て替えができない家（再建築不可）もあります。一般の買主は住宅ローンを組みにくいため、売るのに時間がかかりやすい物件です。隣の土地の所有者に声をかける、事業者に買い取ってもらうなど、売り方を工夫することで売れる可能性があります。

相続した古い家なら、税金の特例も確かめる

親が一人で住んでいた古い家を相続して売る場合、条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例（空き家の3,000万円特別控除）が使えることがあります。対象は1981年5月31日以前に建てられた家などで、売る期限や、耐震のための工事または解体をすることといった条件があります。詳しくは空き家のお困りごとと相続した家の売却でまとめています。

古い家の売却でよくある質問

Q. 築50年を超えていても売れますか？

売れます。建物の価格はあまり評価されないことが多いものの、土地として、あるいは手を入れて住みたい方や事業者に向けて売ることができます。立地や土地の形によっては、思ったより高く売れることもあります。

Q. 売る前にリフォームしたほうがよいですか？

大がかりなリフォームは、基本的にはおすすめしません。かけた費用を価格に上乗せしきれないことが多く、買主が建て替えを考えている場合は、リフォームが無駄になってしまいます。

Q. 解体費用はどのくらいかかりますか？

建物の構造や広さ、前の道路の幅、アスベストの有無などで大きく変わります。解体するかどうかを決める前に、見積もりを取り、解体しないで売る場合の見込み額と比べることをおすすめします。

Q. 家の中に荷物がたくさん残っています。

荷物が残ったままでもご相談いただけます。片付けてから仲介で売る方法と、そのままの状態で買い取ってもらう方法があり、手間と費用を比べて選べます。

リガーレジャパンは、古い家の売り方を一緒に考えます

当社は売却専門の会社として、古家付きの土地として売る場合、中古の戸建てとして売る場合、当社が買い取る場合の見込み額を比べてご提案します。広い土地は、開発の視点から区画の分け方まで踏まえた価格をお伝えします。提携の土地家屋調査士・司法書士とも連携し、測量や登記にも対応します。

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